由于杭州新房库存出清周期仅为10个月，核心区新房仍需摇号，而二手房库存巨大，挂牌量已接近14万套。

  03尽管杭州放开二手房限购，但市场反应平淡，1月成交降至6000多套，2月网签2543套，环比下滑62%。

  04与此同时，全国范围内有33个省市出手刺激楼市，但效果有限，因为购房者数量大幅减少。

  05专家觉得，楼市复苏需放低预期，保障已售期房竣工，同时放权给城市政府，让市场在资源配置中发挥更大作用。

  3月14号一大早，杭州行动了：全域取消二手房限购政策，二手房增值税免征期限5改2。

  萧山、余杭、钱塘都能买，像奥体、未来科技城这些大热区域也都非限购了，只剩上城、拱墅、西湖区、滨江区限购。

  现在，杭州是二手房限购完全放开，全国人民可以买杭州任何区的二手房，没有套数限制，同时，增值税取消了唯一住房的限制。

  原因很简单，杭州新房库存出清周期只有10个月，核心区的新房红盘还是得摇号，但二手房库存抛压巨大，挂牌量已经接近14万套，中指院说24年再入市7万套已交付房源，二手房挂牌量只会多不会少。

  1月降到了6000多套，2月网签2543套，环比下滑62%，就算有春节因素，哪怕跟去年同处春节假期还是刚放开的1月比，网签也降了20%，均价降了7%。

  还是上面说的，就算是限购，也就是一个月社保的事，去年10月之后冲一波都没顶住，今年指望外地人不限套数猛怼接盘，十几万套二手房东们自己估计都不会相信。

  杭州的基本面没问题，之前炒亚运和棚改只是由头，购买力水到渠成，往前推一波罢了。

  在房价2万+城市里，楼盘的产品力、城市面貌、人口流入速度，房价之坚挺，都比成都南京苏州要强，既能吸引省内老钱，也能留住直播网红和高薪码农。

  我记得有张图，以商贷+公积金贷款与GDP的比值，计算居民杠杆率，杭州位居全国第一，南京和珠海分列二三。

  深圳虽然滋生了大量深房理，论借钱炒房敢说第二，没人敢说第一，但是深圳地少啊。

  自2017年来，杭州没有一点一年的土地出让金低于2000亿，也就2023年卖了1780亿，七年来首次低于2000亿，就这，照样也能排到全国第二，而且六成的宅地都是民企拿的，用不着城投托底。

  一边是不断卖地，城市加速扩张，另一边是人口与产业增长，而土拍、成交、房价，则是供需的平衡点。

  所以现在我们正真看到，杭州人口流入速度在变弱，抢人速度甚至低于合肥，新房限价的区域越来越小，二手房抛压慢慢的变大，撕掉仅有的限购遮羞布，也在情理之中。

  易居的统计，2月份，深圳外地5年社保改3年，香港全面撤辣，南京搞了公积金法拍贷，厦门二次上调公贷调节系数，太原放宽商转公，长春济南购房前领消费券，通州取消社保约束。

  更离谱的是三四线城市，四川兴文鼓励预发工资交首付，广西大化长寿之乡买房补贴，河池买两套再给额外奖励，还有干部职员买房，团购房种种花样，就不一一说了。

  你看，已经出政策的这一些地方，除了北京、上海、深圳、香港，也就杭州还有牌可出了。

  别的城市，二线只能在公积金，人才补贴这块想办法，三四线路子明显更野，想出来的招一个比一个辣眼睛。

  我查了一下，就2月份，还是春节期间，除了北京有条规定是限制房企广告之外，剩下的政策里，全国有33个省市出手刺激楼市，这是加班加点催着大家买房啊。

  有趣的是，除了京沪，全国几乎所有城市，去年该松的都松的差不多了，像苏州本来就能买三套，南京已经松无可松，杭州限购门槛极低，为什么明明没奶了今年还要硬挤？

  杭州3月14号下午专门开会的解释，说是“有什么样的问题解决什么样的问题”，等市场变了，有必要逐步优化政策，到时候再说。

  前几天的民生主题记者会上，住建部倪部长明确说，“已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府要扛起责任”。

  后来说，得降利率啊，好，从6%降到3.7%，两年降200多个基点，存量房贷也都调到4%了。

  内地富豪跑去排队，有“蚂蚁搬家”积攒大额资金的，有暗度陈仓的，售楼处人山人海，带看量增长20倍，单周超过1个月的成交。

  同样的道理，就算杭州核心区放开限价，就算京沪彻底放开限购，跟其他几百个城市又有什么关系？

  原来是一线带二三四线，房企拿地下沉，杠杆资金下沉，热钱乱窜，放眼望去遍地黄金，满天下都是洼地。

  楼市想复苏，靠利率、首付、政策松绑、龙头城市领涨战术，过去一年，已经证明行不通了。

  只要购房者对期房的恐惧不消散，土地财政、基建、建筑施工、地产后周期消费，就很难起来。

  去年房地产竣工看起来很强，但全部来自于未售现房竣工，而“保交楼”对应的已售期房竣工速度还是不高。

  申万宏源一月份的报告，现在已销售未竣工的期房面积达21亿平方米，存量可盘活资金5万亿，保交楼资金缺口达到了3-4万亿。

  这需要各大城市把房地产融资白名单机制放到第一优先级，而不是老是想着羊毛还能薅多少。

  2，放低预期，各地在撕掉限购“遮羞布”的时候，心里都应该明白，再回到2015-2017那几年不可能了。

  国金宏观的报告，23年的数据还出来，统计我国2022年新增城镇人口是646万人，比2017年少增1773万人，而主力购房人群，也就是25-44岁人口数量，比2015年降了4670万人。

  城市也像人，跟自己和解吧，该涨的地方还会再涨，涨不动的，再刺激也还是一潭死水。