我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问：楼主你好，我爱人京籍，双胞胎孩子四岁，目前两套房，一套珠江罗马嘉园274平顶层复式自主住贷款300万，另外一套124平润枫水尚全明两居贷款140万，现在手里子弹1200万，年税后收入500-800万，现在考虑孩子上学，有考虑珠江帝景或东湖湾，麻烦你帮我分析下要不要现在考虑孩子上学学区和这两个小区的选择，房票可以把润丰卖掉或赠予丈母娘腾出房票。另外如果要考虑别墅合院的话有没有合适推荐的

  回答：你好，珠江罗马和润枫水尚还不错，建议继续持有，对敲给老人，或者通过jlh的方式腾房票。东湖湾的小学弱，初中还行；珠江帝景的小学和初中都强，而且初中比东湖湾的初中还强。

  北京豪宅多诞生在朝阳和海淀，一东一西，是基本能形成共识的高端区域。但由于近几年，朝阳、海淀的土地供应不足，两区的城市豪宅明显减少，因而更具有稀缺性。

  可以关注朝阳孙河板块、奥森板块、东部泛CBD别墅区，海淀万柳板块、西山别墅区，顺义中央别墅区。

  提问：房姐，我和爱人还有一个刚出生的宝宝，家庭年收入在一百万左右。目前除自己的住房外，手上还有1200万子弹，想考虑一些房产投资，有几个组合想听听意见，哪个是您觉得投资回报比较有大一些的：1，买一套金泰先峰北区的190的大户型四居，一梯一户。2，买一套珠江帝景最新区的143的三居。3，买两套亦庄的和锦诚园。4，买两套亦庄台湖的明月听蘭。5，买两套通州的房产，其中一套以公司名义买。6，投资杭州的房产，买一套别墅或者两套三居。

  回答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。我们说投资有2种打法：

  1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。

  2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。

  目前已经有自住盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。最好的房产配置方案详见知识星球内部分享。

  提问：房姐大佬，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园这样的次新房？另外比对通州万达，朝阳范围内是否有更具明显保值优势的区域选择？谢谢！

  回答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还要比较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力强一些 通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势 朝阳可以看 常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。

  提问：你好！想在西五环内买个大点的带院子的房子，目前了解的有西山美墅馆、檀香山、西山美庐、中间建筑、燕西台等，预算3000_4000w左右，从居住及保值增值看，哪个小区较为贴切啊？谢谢！

  回答：推荐 西山美墅馆和西山美庐，西山是2000年就形成的高档别墅板块，认可度还是很高的，相对有一定保值属性，属于北京自然景观和人文景观结合最好的地方，也是离北京最近的山区

  提问：房姐新年好！北京，总价1500的标的，纯投资，现在哪些版块、小区更适合买入？

  回答：望京、双井。 小区很零散，即使是好小区，大部分的房源不诚心卖或价格过高，或有硬伤，不能下手。 现在1500万的标的，剥开一堆堆迷惑的外壳，最后就剩2-3个小区，2-3套好货房源可以买入。 明盘了就不便宜了。

  提问：房姐好，周末愉快，朋友推荐关注您的公众号，看了一篇文章果断来星球潜伏了两天，看过帖子和大部分问答，感觉眼界被打开，也很喜欢您的眼光和魄力。 麻烦您帮忙考虑一下，从家庭资产增值并兼顾2021年小学入学（不追求最好，类似育新即可）的角度，您会建议的操作以及能关注的小区？ 目前情况如下： 1.回龙观龙跃苑两室一厅（出不出都可）约420万有70万公积金贷待还（所以没有sfsd） 2.目前首付约250~300万 3.家庭月收入5万 意向： 偏好两套一套 城四区近地铁都可优先考虑（如两套的话，其中一套投资通州也可） 目前在网上关注的小区有： 艾瑟顿国际公寓 学知园 松榆西里

  回答：松榆西里艾瑟顿国际公寓学知园 如果是首付300内，建议只看一套，分散两套可投资的标的非常少，竞争非常激烈也代表着溢价 海淀可以了解一下 定慧东里 定慧西里 朝阳可以看 南湖东园二区、南湖中园、花家地X里、望京西园的房

  提问：房姐，您好！这次买房计划纯投资为主。目前手中现金有1000万左右，在北京海淀有自住三房。希望孩子7年后上大学，有机会再买一套小区环境和位置好的改善自住房。现在在深圳和北京都有房票。目前深圳疯涨，北京不涨让我很纠结，做不了决定。您能给我一些具体建议吗？1、这些资金现在在北京买一套中国玺一楼加下跃的房子留着7年后住？目前中国玺能买到价格8.2万一平米。2、资金拆成2份，分别在北京和深圳各买一套？3、如果资金拆成两份，北京哪个区域或者小区的房子升值空间高，我该买多大的房子未来好出手？目前深圳还可以下手吗？还是等等看再下手深圳？因为疫情原因，家庭收入不稳定，不太敢用高杠杆买房了。谢谢

  回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 深圳短期看肯定横盘的，但从资产配置角度 深圳值得投资长持，深圳值得看的板块在 宝中 蛇口 前海，基本总价800+才有性价比，北京以望京为主 橄榄城、大西洋新城 等 1 2

  提问：房姐好，新人首问，多谢解答！求匿名～详细情况：小两口在海淀魏公村和蓟门桥附近工作，都是京户，收入一般，月入2w，年入约30w，国管公积金月缴8k。没什么经济头脑，也没有兼职赚外快的能力，目前住单位周转房，打算尽快生娃。纯刚需，首套首贷。现在首付只有200w，只能考虑总价500w左右的房子。目前有三种方案：1.先不买房，等生娃落单位集体户口（教育资源尚可）后买魏公村附近的老破小，上班距离近。风险：房价一年内上涨二十多万。2.现在买魏公村附近的老破小，对口小学差，五年后再置换。风险：置换成本高，无学区老破小没有升值空间。3.买郊区新楼盘，交房时间两三年后，到时出租，在单位附近租房住。风险：单位附近房租高，出租收入不能覆盖租房收入，外加还贷压力大。提问：1.上述三个方案，您觉得哪个是合理的可行？2.比较纠结海淀无学区的老破小和郊区新楼盘哪个更值得选？通勤实在太累了，尤其是将来有娃后。3.目前看了几个老小区，都是80年左右房子，小西天，明光村，钢研社区，动物园宿舍，民族大学南路等。两居四百多的，觉得还可以。您比较推荐哪个区域？4.郊区新楼盘比较多，都很远，昌平大兴门头沟通州，单价5w左右的盘，请问有升值潜力较大的吗？以上，有重复之处请多包涵，谢谢！另外，现在有钢研社区5层顶层80年房，460w，很喜欢，不知道该不该买。望指点！

  回答：1. 等一年没有必要啊，你并不能积累更多的资金，踏空的风险更大 不可取。 2. 考虑自住和通勤问题 建议选附近老破小，这类产品能跟上大盘。 3. 钢研社区可以买，但价格有点高，另外推荐看皂君庙、双榆树板块 距离魏公村也很近 再或者看看七贤村附近，距离魏公村也不远，如果你想环境稍微好一点，可以了解一下厂洼板块

  提问：房姐，之前提问中的回复你估计没看着，我再提问一下。我准备7月买上地或者中关村学区，假如学区未来会降，我买三居是否很有问题？因为我准备要二胎，所以得准备三局。我之前想着买一个小户型的学区，然后周围买一个学区属性不是很强的三居室。比如买上地东里的一居室，然后买当代城市家园的三居室，但是这个方案杠杆无法做上去，当初离婚根本原因也还是为了做杠杆。房姐有什么好方案或者好的技巧吗？我是北京工作居住证，房姐对海淀的学区有推荐吗？

  回答：小面积学票+自住是一套比较理想的资产配置， 纯投资一套三居带学区，未来风险略大， 杠杆是要用到对的标的，优质标的杠杆，一味追求杠杆会有风险 一套优质三居gpgd 杠杆不会低。如果你流水充足，二套再全款抵押，依然可做到3成首付 海淀学区微观不熟

  提问：接刚才安置回迁房的问题： 这类房屋不和开发商直接签约，而和开发商违规的卖房公司签约，是不是不行？买一手房是不是要和开发商直接签约才行？

  回答：无论从哪个角度提问，结果是一样的。 搞清楚这样的一个问题，从两个角度来思考： 1.所谓的「不限购项目」的操作逻辑是什么？ 2.用「不限购项目」做资金盘，该怎么样操作？

  提问：个人情况： 1、当前是北京集体户口，现想通过购房把集体户口落到个人房子上。 2、网络公司工作，收入尚可。 3、当前已经不是首套，而是二套。 购房要求： 1、上车房，首要满足落户需求 2、购房目标区域： 海淀、昌平、望京。 3、 可接受价格的范围：400万-550万。 4、有一定升值空间和投资收益。 5、 买了之后好出租好卖（有可能并非自主，未来2-3年结婚后可能换房）。 6、如果不租，也能进行自主。未来上班大概率在中关村或者望京，要求交通方便。 求房子推荐和贷款策略推荐，谢谢！

  回答：400-500 ，板块上首选回龙观，无论在中关村还是望京上班 ，地铁都算方便，主淘两居，新龙城，国风美唐，都是不错的标的。 板块次选望京，主要是400-500在望京没太多选择，多是老楼，看看 南湖中园、望京西园、望京新城。或者新一点的开间 还建议看下管庄常营那边，500w左右可以买两居，比如北京新天地 柏林爱乐 贷款策略：如果收入不错，可以适当拉高杠杆，撬动涨幅 , 变相3-4成首付没问题的，总价上就能够上600+的标的，选筹范围也更大。

  提问：房姐您好!新人首问，京籍。目前名下万年花城一套75平大一居(公积金贷款已还清)，当前预计市场价450万，手里子弹400万，工作地点朝阳区安贞门，未来两年可能变化，年收入税后85万，考虑学区兼改善自住。踩过望京、双井、朝青、亦庄、五棵松等区域。目前有意向的区域和楼盘:朝阳区双井CBD传奇、首城国际；朝青华纺易城、润枫水尚；大兴亦庄格林小镇、林肯公园。 希望赶在明年孩子六年级前换房，现在初步有两个想法： 1.换双井、朝青800w以内小三居；顾虑：该区域看的上的房价太高，可选择性太少。需要卖掉现有房产，有点舍不得。 2.在亦庄林肯公园或金地格林小镇购置第二套，可以保留当前房子。顾虑：不知道人大附经开学校是否靠谱；亦庄远离市区，未来房产是不是能够保值。 另外从中介了解二套贷款最多只140w。不知道是否有其他的贷款方法。 目前正在以上两个方案中纠结，还请房姐给予专业的指点，感谢！

  回答：你好，你的还款能力还不错，建议抵押万年花城融资，把总价预算扩充到1000万左右，入手一套双井、朝青的大三居。 万年花城继续持有没问题，双井和超青的选筹也没有问题。

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